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Perguntas Frequentes, dos síndicos de condomínio, respondidas pela Administradora de Condomínio Fleet.
1. Como o condomínio deve proceder caso o empregado abandone o emprego?
No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador através de sua administradora de condomínio deverá notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho; Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas reiteradas ao serviço). O que enseja a dispensa por justa causa. Caso não compareça, o abandono de emprego fica configurado. A administradora de condomínio poderá fazer a notificação pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça do Trabalho.
2. É possível implantar o “banco de horas” (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?
Não,exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho. Estes casos deverão ser informados ao síndico pela administradora de condomínio.
3. Qual é o prazo que o empregador tem para devolver ao empregado, a carteira de trabalho, que tomou para anotações?
O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa a ser contado a partir do momento da entrega da carteira, que deve ser devolvida mediante recibo do empregado.
4. Quando a carteira de trabalho deve ser atualizada?
A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais.
5. O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
- a. Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
- b. Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.
6. A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?
O assunto diz respeito a assunto de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. No Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada cinco anos.
7. O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?
Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.
8. Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização da convenção condominal de todos os condôminos residentes no andar.
9. Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encana-mento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
10.Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?
O síndico em conjunto com a administradora de condomínio devem providenciar no mínimo três orçamentos para efetuar os reparos necessários. Em seguida a obra poderá ser contratada pelo sindico de condomínio, visando evitar atritos entre condôminos e o aumento de consumo da conta de água.
11. Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
Não existe prazo definido em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico tome as devidas providências.
12. A instalação de ar-condicionado é permitida?
Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos:
- a. Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica.;
- b. Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo de não comprometer a estética e segurança da edificação e manter o mesmo padrão harmônico.
13. Qual a forma de rateio das despesas extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?
Devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código Civil, sendo o proprietário da unidade o responsável pelo pagamento dessa despesa.
14. Qual a finalidade do Fundo de Reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.
15. O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.
16. O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?
A lei determina juro moratório de 1% ao mês ou o estipulado pela Convenção de condomínio, multa de até 2% sobre o débito e atualização monetária conforme índice previsto também na Convenção.
